Comment calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier ?

Après avoir longtemps cogité autour de la location, il est important que nous nous intéressions maintenant à comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier à louer. Un problème qui suscite encore la curiosité de beaucoup surtout celle des propriétaires d’immobiliers locatives. Ce bien peut être un parking, un espace commercial, un appartement ou un espace de travail. Nous vous présentons donc en mille mots, la méthodologie appliquée au calcul de la rentabilité des propriétés mises en location. Moment pour vous de réarborer votre blouse de mathématicien.

Qu’entend-on par rentabilité locative ?

Commençons par dire ce que c’est qu’une rentabilité locative. La rentabilité locative est le quotient ou rapport entre le revenu annuel produit par le bien immobilier et le cout d’achat du bien donné en pourcentage. Le cout d’achat inclut le prix du bien, les honoraires du notaire, les frais de la banque, les frais de travaux d’aménagement (restauration et rénovation) et toute autre dépense relative à l’acquisition de l’immobilier.

On peut également parler de taux de rendement locatif ou de rendement locatif tout simplement. Cependant, on distingue deux sortes de rentabilité locative à savoir : le rendement locatif brut et le rendement locatif net.

À quoi sert la rentabilité locative ?

Après avoir défini la rentabilité locative, revenons à présent sur son rôle ou son importance. À quoi sert-elle ? Pourquoi la calcule-t-on ?

Comme son nom l’indique, la rentabilité locative permet d’évaluer le rendement d’un investissement dans l’immobilier de location par unité de temps. Autrement dit, il sert à mesurer la capacité de production de profit d’un bien immobilier en location. Il peut donc s’agit d’une rentabilité mensuelle ou annuelle, mais généralement il se calcule sur une année.

Si votre maison, terrain, magasin ou boutique a par exemple un rendement locatif de 4 %, cela signifie que votre investissement de 100 000 dollars pour votre immobilier en location vous produit 4000 dollars chaque année.

Quels sont les éléments à considérer lors du calcul de la rentabilité locative ?

Tout comme pour préparer une sauce, il faut d’abord connaître ses ingrédients, également, il faudrait connaître d’abord les données qui doivent intervenir dans le calcul de la rentabilité locative. Voici donc une liste d’éléments qui doivent apparaitre :

• Commençons tout d’abord par le prix d’achat net du bien immobilier. Il représente la somme nette que vous a value le bien immeuble.
• Frais d’accompagnement (agence immobilière ou coaching immobilier)
• Frais du notaire
• La taxe foncière et les impôts
• Le montant général des travaux
• Les frais de l’assurance pour couvrir l’immobilier à louer
• Le revenu mensuel ou annuel du loyer du bien immobilier
• Le taux réel de prélèvement social
• Les intérêts du prêt immobilier pour ceux qui ont souscrit à des prêts bancaires ou crédits immobiliers

Les types de rentabilité locative d’un immobilier

Comme dit dans notre introduction, on distingue deux grandes sortes de taux de rendement locatif à savoir la rentabilité locative brute et la rentabilité locative nette.

La rentabilité locative brute

Le rendement locatif brut est le rendement qui est calculé sans épuration du loyer annuel. On entend par épuration du loyer, le fait de retrancher du loyer toutes les dépenses liées à l’entretien de l’immobilier. C’est-à-dire, les frais d’entretien, les frais d’assurance et les taxes et les impôts. Ce rendement ne tient donc pas compte de toutes ces charges qui sont en fait des dépenses supplémentaires. Voilà pourquoi on parle de rendement brut.

La rentabilité locative nette

La rentabilité nette d’un immobilier mis sous location est donc le rendement brut épuré. Autrement dit, la rentabilité nette est le rendement calculé en tenant compte des frais d’entretien, d’assurance, des prélèvements de l’État c’est-à-dire les temps et impôts et des intérêts à rembourser.

Comment calculer les différents types de rentabilité locative d’un bien immobilier ?

À présent, nous allons vous montrer comment procéder pour pouvoir calculer le rendement de son investissement locatif. Cette méthode s’applique partout, qu’il s’agisse d’un investissement dans un logement (studio, garçonnière, appartement ou maison), magasin, bureau, mur de boutique à louer.

Calcul de la rentabilité locative brute d’un bien immobilier

La rentabilité brute est la rentabilité la plus facile à calculer. Son calcul se fait à travers de simples opérations de multiplication et de division. Pour l’avoir, vous prenez le prix du loyer mensuel que vous multipliez par 12 pour avoir le revenu annuel du loyer, ensuite, vous le divisez par le montant des dépenses totales liées à votre investissement locatif puis vous multipliez le résultat obtenu par 100.

Le montant total des dépenses de l’investissement locatif est la somme du prix d’achat du bien immobilier à mettre en location, les frais pour les travaux de restauration et de rénovation, les frais de notaire qui sont généralement de 7 % du prix d’achat de l’immobilier, les taxes foncières aussi, les honoraires de l’agent immobilier ou du coach et bien d’autres.

Calcul de la rentabilité locative nette d’un bien immobilier

Le rendement locatif est un peu plus long dans le calcul à comparer au précédent, car il fait intervenir plusieurs éléments. Pour le calculer, on commence par trouver le loyer annuel net qui s’obtient en multipliant le loyer mensuel par 12 ensuite, en soustrayant le cout de l’assurance, le cout des impôts, les frais d’entretien et l’intérêt bancaire (au cas où vous auriez souscrit à un crédit immobilier), le tout dépensé au cours d’une année. Le taux de rendement locatif net se calcule alors en divisant le loyer annuel net par le prix de revient du bien immobilier puis en multipliant le tout par 100.

Donnons à présent une application littérale de cette formule :

Concluons en rappelant que dans l’immobilier locatif, il existe en dehors de la fiscalité du bien l’avantage fiscal qui pourrait donner une valeur à la rentabilité locative nette supérieure à celle du rendement brut.