L’immobilier est un secteur d’activité assez diversifié et vaste. On peut naviguer de l’immobilier d’habitation, en passant par l’immobilier de religion, de sports, à l’immobilier de commerce. Concernant l’immobilier de commerce, il englobe divers locaux parmi lesquels figurent les murs commerciaux. Quoique quasi délaissés par les investisseurs de l’immobilier au détriment des constructions d’habitations, les murs commerciaux sont pourtant de véritables cruches de miel. De vraies pépites d’or pour qui y investit.
En parcourant donc cet article, vous allez comprendre pourquoi la vente ou l’achat des murs commerciaux est un projet rentable d’une part, et d’autre part, quels sont les risques que tout investisseur peut encourir en achetant des murs de commerce. Vous y découvrirez également comment procéder pour vendre ou acheter des murs commerciaux et comment estimer sa valeur.
C’est quoi concrètement un mur commercial ?
Qu’est-ce que c’est des murs commerciaux ? Au quotidien, nombreuses autres expressions sont employées soient par des particuliers, soient par des professionnels de l’immobilier ou par des commerçants, pour toujours désigner les murs commerciaux. Auriez-vous une idée plus claire de quoi il s’agit si l’on utilisait, comme ceux-là, les expressions comme, murs de commerce, murs de boutique ou encore murs de magasins ?
Pour parler de manière plus simple, les murs commerciaux sont des locaux utilisés pour réaliser une activité commerciale. On les côtoie aux pieds des immeubles dans les rues, quartiers commerciaux des villes et campagnes.
À qui sert un mur commercial ?
Faudrait pas être sorcier pour le savoir ! Un mur de boutique est utile en priorité à toute personne qui exerce dans le domaine de commerce. Un mur de commerce pourrait faire office de pâtisserie, de bijouterie, de salon de beauté, de mini-marché, de boucherie et bien d’autres. À vous de savoir l’aménager et l’adapter selon votre activité.
Quels sont les différents types de murs de commerciaux ?
Devant une proposition de vente ou d’achat de murs commerciaux, vous pourriez rencontrer deux catégories les murs de commerce occupés et les murs de commerce libre. Alors quand parle-t-on de murs de boutique occupés et quand parle-t-on de murs de boutique libres ? Vous comprendrez mieux ces deux options, juste après avoir lu ceci.
Murs commerciaux occupés
Si vous avez eu à côtoyer un peu l’immobilier de résidence, vous saisirez très vite qu’il n’y a pas encore de divergences avec l’immobilier commercial jusqu’à ce niveau-ci. Tout comme dans l’immobilier de logement l’achat ou la vente d’habitation peut se faire sous l’occupation des locataires, ainsi vous pouvez acheter ou vendre des commerciaux loués. On parlera donc de vente ou d’achat de murs de commerce occupés. Mais cependant, vous n’aurez aucun droit de propriété sur le fonds de commerce de l’occupant y exerçant.
Vous acquéreurs, seriez par conséquent soit propriétaire entier du mur commercial (si le vendeur est exploitant du fonds de commerce et vend le mur de boutique avec), soit propriétaire partiel (si l’acquéreur achète des murs commerciaux loués). Dans le second cas, vous serez le nouveau bénéficiaire du contrat de bail.
Murs commerciaux libres
Par contraste au local commercial occupé, un mur commercial libre est un local de commerce sans occupation au moment de la vente ou de l’achat. Soit parce qu’il n’a jamais été utilisé, soit parce qu’il a connu un arrêt d’activités. Parlant de l’arrêt d’activités, quels sont les critères qui vous aideront à faire le bon choix de bons murs commerciaux ?
Quels sont les critères de choix pour acheter un mur de commerce ?
Faire le bon choix d’un mur commercial est primordial pour la réussite de son activité. Par faute d’un mauvais choix de murs commerciaux à vendre, il peut arriver que vous perdiez votre investissement et fassiez faillite. Vous comprenez donc là qu’il ne faut pas blaguer dans son choix. Voici quelques critères pour vous aider à tirer le meilleur des différentes propositions.
L’emplacement
On aurait tendance lorsqu’il s’agit d’acheter une maison, de s’éloigner des zones d’affluences, c’est par contre, ce qu’il ne faut surtout pas s’agissant de l’immobilier de commerce. Au contraire, accentuez vos recherches de murs de commerce dans des zones de fortes affluences. Acheter les murs de son commerce pour un commerçant dans un lieu pareil, lui assure un bon régime de clientèle et lui permet de maximiser sa plus-value. Les lieux de prédilection pour des murs commerciaux sont généralement les centres-villes, les centres commerciaux ou marchés, les rues principales.
Pour le cas de l’investisseur particulier qui cherche à se garantir une sécurité économique en agrandissant son patrimoine, ou d’un professionnel qui veut mettre en valeur ses avoirs, une bonne position géographique lui permettra de limiter les risques de vacances locatives et lui garantira un prix de loyer alléchant.
La superficie du mur commercial
Le but pour lequel vous achetez un immobilier commercial est soit, pour votre propre commerce, soit pour le mettre en location ou le revendre plus tard. Ne manquez donc pas de vérifier de combien de mètres carrés s’étend le mur commercial. Plus le mur est étroit, moins il est avantageux pour les activités, moins il est facilement prenable.
Le prix d’achat
Penser par exemple que vous achèteriez un mur commercial libre plus cher qu’un mur commercial occupé n’est pas du tout une bonne façon de raisonner. Si pour un marchand, devenir propriétaire de murs de boutique libres est plus favorable, pour l’investisseur ce sont les murs occupés dans la plupart des cas. Les prix varient selon l’emplacement. Plus l’emplacement est productif, plus le prix est élevé.
Le prix étant référé au loyer, vous gagnerez mieux dans la justesse du prix d’achat du local commercial en achetant donc un local occupé. Comparez donc les prix des murs qui vous sont proposés ainsi que leur emplacement et prenez une conclusion selon la rentabilité.
L’état du mur commercial
Un autre alibi que vous avez à considérer pour accepter ou non un mur de boutique c’est son état. Assurez-vous donc du bon état du plafond et du plancher, du système électrique et sanitaire. En plus, vérifiez si le mur de commerce dispose d’un système sécurité et anti-incendie. Estimez ensuite le coût des travaux qu’impliquera la rénovation du mur de magasins et utilisez-le pour discuter de son prix de vente.
Les types de commerce compatibles
Pour vous, commerçants-acquéreurs, vous avez déjà une idée bien spécifique de quelle activité vous pratiquerez dans votre mur de commerce. Rassurez-vous donc que le local de commerce réunit toutes les conditions nécessaires pour cette activité.
Pour ce qui concerne les acquéreurs quelconques, vous maximiserez la rentabilité de votre investissement en choisissant d’acheter des murs commerciaux multi-usages.
Pourquoi investir dans des murs de boutique et magasins ?
Plusieurs raisons valables peuvent vous donner une envie folle de devenir propriétaire de murs commerciaux. Pareils aux immobiliers d’habitation, les murs de commerce offrent d’énormes avantages et plus même encore dont vous bénéficieriez vous aussi, en devenant vous propriétaires d’un de ces locaux de commerce. Voici quelques avantages liés à la possession de murs de commerce.
Des loyers plus intéressants
Investir dans l’immobilier demande d’être stratégique pour pouvoir bien placer ses fonds. Évidemment, parler de stratégie d’investissement immobilier équivaut à parler d’immobilier commercial bien placé. En effet, avoir un mur commercial bien situé rapporte beaucoup plus que des biens de logements en termes de coût de loyer. De plus, si vous êtes commerçants, acheter votre propre mur commercial vous met par contre à l’abri de lourdes factures de loyer. En outre, si vous êtes bien positionnés et avez une bonne gestion des affaires, il n’y aura pas de raison de mettre les clés sous le paillasson.
L’épargne sur l’entretien des locaux
Les murs de commerce sont entre les mains du locataire, un instrument de travail par conséquent, celui-ci a le devoir d’en prendre bien soin. Le locataire commerçant garde un souci de marketing. Il doit donc mettre en valeur son local selon ses goûts, selon ses préférences, pour attirer sa clientèle.
La fiscalité favorable
L’acquéreur futur bailleur devra juste comme les propriétaires d’immobilier de résidence payer des taxes. Le gros des taxes sera supporté par le commerçant locataire.
La sollicitude
La demande de murs commerciaux est très souvent supérieure à l’offre. Avoir un dans un endroit très cool ne vous fera pas mourir d’inquiétude. Si un locataire libère, en un clin d’œil, un autre sollicitera occuper votre mur.
À quels risques suis-je exposé en achetant des murs commerciaux ?
Malencontreusement, en achetant des murs de commerce, vous ne bénéficieriez pas seulement de ses profits, mais ferez aussi face à quelques défis. Des défis qui de manière non négligeable affecteront votre économie.
Les loyers impayés
Attendez-vous en tant que futur bailleur à rencontrer des locataires qui n’arriveront pas à solder leur facture de loyer. Comme il est d’occurrence dans la location immobilière, vous pourriez connaître des frustrations, des programmes loupés à cause de l’état d’insolvabilité de votre locataire. Préparez-vous donc à ce risque.
Mauvais choix des lieux
Ensuite, une autre malchance serait, pour vous acheteurs commerçants, de vous rendre compte que le mur commercial que vous avez acheté ne se trouve pas dans un endroit propice pour votre activité commerciale. Dans ce cas, essayer de prendre patience et de voir quelle stratégie commerciale adopter pour pallier cette situation.
Le mauvais choix des lieux pourrait aussi être par rapport au plan de réaménagement de la mairie. Dans ses travaux de rénovation, la mairie pourrait prévoir des travaux qui impacteront négativement sur votre mur de boutique.
La virtualisation des marchés
L’évolution de la technologie entraine un changement de notre mode de vie. Dorénavant, les emplacements commerciaux changent de terrains. Ils se créent, s’achètent et se multiplient sur internet. Ce qui impacte légèrement la demande réelle en murs commerciaux. Mais comme on le dit souvent, les vieilles habitudes ont la peau dure.
Comment estimer le prix des murs commerciaux ?
Le prix de vente ou d’achat d’un mur commercial est fonction de trois principaux facteurs à savoir l’emplacement, ses dimensions et son état et enfin, son statut de location (libre ou occupé). Voici donc comment ils impactent sur le prix de vente des murs de boutique ou de magasins.
- Si le mur de commerce est situé dans une zone où l’activité commerciale est très allégée, c’est-à-dire très fluide, alors préparez-vous à débourser une somme d’argent assez considérable pour acheter un mur pareil. Ses enjeux sont indéniables.
- Le conditionnel état du mur quant à lui fait bouger la courbe des prix. Mieux le mur est dans de très bonnes conditions et bien aménagé (dispositions d’un système de sécurité antivol et anti-incendie), mieux il est spacieux, et plus il est coûteux.
- L’estimation de ce que vaut un mur commercial est très simplifiée lorsque ce dernier est, ou a récemment été occupé. Cela permet en effet d’évaluer quasi exactement combien profitable peut-être ce mur.
Estimation de la valeur vénale d’un mur commercial
Comme il a été dit plus haut, l’évaluation du prix de vente ou d’achat de murs commerciaux selon l’angle de vue des parties intervenantes dans un acte de vente dépend majoritairement de l’emplacement, mais aussi du fait qu’il soit occupé ou bien libre.
- Estimation pour les murs occupés
Alors ! Le prix de vente de murs commerciaux occupés est dans la pratique globale, calculé en fonction du profit annuel généré par l’occupation du mur. En effet, pour évaluer le prix auquel un mur sera mis en vente, le vendeur ou son consultant divise le profit annuel généré par le mur, par un taux de rendement approprié. De façon induite, le prix de vente d’un mur commercial peut aussi dépendre du coût du loyer annuel. Dans ce cas, le prix de vente sera un multiple du coût du loyer.
Le graphisme ci-dessous donne résume le système d’estimations du prix de vente d’un mur commercial.
Figure 1 schéma d’estimation de coût
- Estimation pour les murs libres
Dans le cas où ils sont nouvellement construits ou libres de plus d’un semestre, leur prix de vente est référé au prix sur le marché contextuel. Il reste dépendant des autres facteurs cités plus haut.
Comment vendre ou acheter son mur commercial ?
L’offre et la demande des besoins immobiliers se rencontrent très souvent sur des sites internet, des annonces télévisées ou radiophoniques, dans les journaux ou auprès d’une agence immobilière. Si vous voulez vendre votre mur ou en acheter n’hésitez pas à faire usage et à suivre les instructions qui vous ont été proposées.
