Vous entendez très souvent parler des SCPI tout autour ce qui suscite chez nous de la curiosité ; ce qui n’est que normal. L’immobilier est un domaine très vaste et très diversifié qui touche l’économie, le social et voire le politique. Les SCPI, sociétés immobilières, figurent parmi les différents moyens d’investir dans l’immobilier.

Initiative qui était autrefois délimitée dans son territoire d’origine la SCPI se retrouve aujourd’hui sur tous les continents du monde. Notre souci majeur est donc de vous faire connaitre tout ce qu’il faudrait savoir sur ces sociétés. Les articulations de notre guide complet vont alors tourner tout autour de :

  • Qu’entend-on par SCPI ?
  • Comment fonctionne une SCPI ?
  • Type
  • Gestion
  • Capitaux
  • Collecte brute et collecte nette
  • Quels sont les avantages d’une SCPI ?
  • Quels sont les désavantages d’une SCPI ?
  • Comment acheter et vendre des parts de SCPI ?

 

Qu’entend-on par SCPI ?

La société civile de placement immobilier en abrégé SCPI est une entreprise qui offre à tout personne voulant investir dans l’immobilier, la possibilité d’avoir une main mise sur une propriété immobilière locative.

Cette obtention d’une part sur les revenus d’un patrimoine immobilier locatif se fait en effectuant juste un placement dans cette entreprise. Puisque cet investissement dans l’immobilier est fait de manière indirecte, on parle aussi de pierre papier.

Les SCPI sont donc des sociétés spécialisées dans l’acquisition et la gestion des biens immobiliers de location. Dans certaines sociétés du monde, le pouvoir des SCPI n’est limité juste qu’à l’achat des propriétés immobilières neuves, anciennes à restaurer ou à rénover. Celles-ci n’ont donc pas l’autorisation de construire ce qui est réservé de droit aux sociétés de construction.

Elles s’occupent ensuite des travaux de réhabilitation à réaliser et, une fois ces travaux de rénovation ou de restauration achevés, ces sociétés civiles de placement immobilier se chargent de la mise en location de cet immobilier remis à neuf.

 

Comment fonctionne une SCPI ?

Société de placement des capitaux, la SCPI est considérée par les économistes comme un outil financier qui regroupe des investisseurs du secteur de l’immobilier. Ces investisseurs réunis autour de cet instrument de finances y placent donc leurs capitaux qui sont ensuite utilisés pour l’acquisition des biens immobiliers à fin locative.

Les immobiliers de location qu’elles acquièrent sont de natures différentes de façon à ce que les revenus issus des locations ne soient pas centralisés. Une SCPI pourra donc investir en même temps dans l’immobilier d’habitation, l’immobilier de vacances, l’immobilier de travail, l’immobilier de commerce, etc.

Les types de SCPI

En fonction de leur finalité, on retrouve deux principaux types de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :

  • Les SCPI d’entreprises
  • Les SCPI de fiscalité

Qu’est-ce qui les caractérise donc ?

  • Les SCPI d’entreprises

La fonction étant l’acquisition et la gestion des locaux professionnels (espaces de travail, espaces commerciaux, locaux industriels), les SCPI d’entreprise récupèrent les revenus issus de ses locations et les redistribuent ensuite à tous ses investisseurs en fonction de leur part dans l’entreprise

  • Les SCPI fiscales

Ce type de SCPI axe sa stratégie d’investissement autour de tous les bénéfices qui peuvent tirer en se référant aux lois fiscales appliquées sur l’immobilier. La base principale des SCPI est donc l’acquisition des immobiliers locatifs d’habitation et l’objectif, faire économiser les investisseurs sur leurs impôts.

La gestion d’une SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier déploient de nombreux outils et règles pour pouvoir administrer les actions de ceux qui se regroupent autour d’elles. Ce sont :

  • Des outils de liaison
  • Des outils d’information
  • Des règles administratives

Voici quelques éléments de ces outils et règles de gestion.

Droits et obligations dans une SCPI

Il s’agit là des droits qui reviennent aux investisseurs et des obligations auxquelles ils sont soumis. On peut noter :

  • Le Droit à une quote-part

Une SCPI regroupe à son sein des investisseurs qui apportent des capitaux. De façon intrinsèque ces investisseurs ont donc droit à une quote-part tirée des bénéfices engendrés par les réalisations de cette SCPI.

  • Le Droit à l’information

Les gestionnaires des SPCI doivent informer ses actionnaires sur l’état de tout ce qui concerne leur placement c’est-à-dire l’état des réalisations, l’état financier, etc. Pour passer l’information nécessaire et importante, les SCPI proposent :

  • Des rapports annuels
  • Des bulletins d’information à temps régulier pour faire part de l’évolution de chaque élément

 

  • Le statut qui comporte l’identité de la SCPI (son nom, son année de création, le nom de ses fondateurs), ses objectifs, son plan d’action…

 

  • Un contrat de partenariat qui rappelle à l’investisseur ses objectifs, le règlement, les caractéristiques du produit, les coûts et les charges

 

  • Les charges de SCPI

Dû à la possession d’une action dans une SCPI, l’investisseur se doit de répondre à certains frais qui sont :

  • Les frais d’entrée représentant la part apportée et les frais de souscription
  • Les frais de gestion débités des dividendes bruts des associés
  • Les frais de cession imputés sur le prix de vente de ses actions lors de la résilience du contrat de partenariat

 

  • Les obligations de liquidité

Les investisseurs sont obligés de trouver un nouvel investisseur qui apportera des actions supérieures ou égales au leur lorsqu’ils veulent retirer leur part.

 

Les types de capitaux des SCPI

En fonction du type de capital, il se distingue deux types de SCPI à savoir : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

 Les SCPI à capital variable

À la création d’une SCPI, les fondateurs peuvent décider que le capital de fonctionnement aura une valeur indéterminée ; ce qui veut dire que la valeur du capital va varier durant l’existence de la SCPI. Mais, il existe toujours en général un capital seuil de fonctionnement.

Dans ce type de capital, la société se positionne comme potentiel acquéreur des parts des investisseurs qui veulent se retirer. Si elle ne parvient pas à racheter ces parts ou à trouver un acquéreur dans un intervalle de temps convenu, elle ne procèdera alors qu’à une annulation de cet apport.

 Les SCPI à capital fixe

Contrairement à une SCPI à capital variable, les SCPI à capital fixe ne veulent voir leur capital qu’augmenter et non régresser jusqu’à atteindre une certaine valeur limite. Une fois que l’entreprise aura atteint sa valeur limite, elle bloquera son capital ainsi. C’est pourquoi on parle de société à capital fixe.

Dans ce cas un investisseur qui veut retirer ses parts, sera obligé de se trouver un remplaçant de même niveau.

 

Les Collectes d’une SCPI

 

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Le fait de placer ses épargnes dans une SCPI n’est pas une action anodine. Une SCPI est en effet porteuse de sens et présente de ce fait, de nombreux avantages.

Un bon niveau de rentabilité

L’expertise des sociétés civiles de placement immobilier leur permet de réaliser de très bons investissements, des investissements immobiliers à très bon taux de revenus. Vous avez donc la possibilité d’investir votre argent et de profiter de ce professionnalisme.

Une flexibilité de l’investisseur

En investissant dans une société civile de placement immobilier, l’investisseur a l’avantage de garder de la flexibilité sur son choix d’investissement. En effet, il peut à tout moment reconsidérer son investissement en vendant les parts qu’il possède dans cette SCPI. Il peut aussi vendre juste une partie de ses actions ce qui est réellement inédit.

Un bon suivi de son placement

Troisièmement, les SCPI laissent d’habitude entrevoir une clairvoyance de sa gestion de son capital et sur ces diverses actions. Ainsi, elles font l’effort de transmettre à ses partenaires, toutes les informations sensibles sur son fonctionnement ; ce qui vous permet d’être au courant de tous.

Plus de sérénité

Un autre avantage dont vous seriez bénéficiaire en souscrivant dans une SCPI c’est la sérénité. En effet, pas besoin d’être tracassé par la gestion de votre patrimoine d’immobilier locatif cela est fait à votre place. La SCPI est constituée d’une équipe qualifiée dans la gestion des patrimoines immobiliers. D’où l’intérêt à y souscrire.

Un accès facile

Devenir un associé dans une SCPI demande souvent très peu d’effort. Avec en effet un capital vraiment donné, vous pouvez devenir copropriétaire d’un patrimoine immobilier au travers d’une SCPI. Les SCPI sont donc accessibles aux particuliers de la classe modeste et vous permettent de faire diversifier votre patrimoine.

 

Quels sont les désavantages d’une SCPI ?

L’investissement dans une SCPI n’est pas semblable à un cours d’eau tranquille. Elle présente également des risques ou des inconvénients.

  • Variation de la valeur vénale ou locative de l’immobilier : La valeur locative ou vénale des biens immobiliers peut chuter (confère la crise économique de 2008).
  • Possibilité revenue zéro : une conséquence de cette baisse des prix ou des charges égales au revenu serait le revenu net zéro
  • Longévité de l’investissement : la durée de la souscription dans une SCPI porte au moins sur 5 ans ce qui peut ne pas convenir avec certains.

 

 

Comment acheter et vendre des parts dans une SCPI ?

Intéressons-nous ici aux modalités de retrait et de cession dans une SCPI.

En ce qui concerne une SCPI à capital fixe, il est possible de revendre vos parts dans l’entreprise en déclarant un ordre de vendre au gestionnaire de la société. La vente est réalisée uniquement dans la condition où un acheteur est trouvé. Le prix de vente des parts dépend de l’équilibre du marché entre l’offre et la demande.

Si l’offre se fait peu ressentir et la demande insistante, le prix de vente hausse. Il chute dans le cadre inverse. Si la vente est gérée par la société, il tient informé l’associé démissionnaire de toutes les propositions d’achat. D’ailleurs qu’elle publie régulièrement sur les parts demandées et celles en vente. Un propriétaire de parts peut gérer entièrement la vente de ses parts.

D’un autre côté avec les sociétés à capital variable, l’investisseur en départ doit adresser une demande de retrait des parts à la société en gestion. La demande est acceptée si la société en question dispose d’un fond de remboursement ou si un investisseur se signale pour souscrire, et ainsi, tenir lieu de son remplaçant.

 

Ainsi, voici l’essentiel de ce que nous vous avions réservé concernant sur une société civile de placement immobilier SCPI. Tout le nécessaire de ce qui doit être connu.